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房地产量跌价升 为哪般

文章类型: 最新动态         加入时间:2009-8-8 20:21:17
 只要房地产市场背景不变,房地产市场就不会改变大起大落、以起为主的格局。

  进入7月份以后,房地产市场出现新动向。北京、上海、深圳、广州等主要城市出现量跌价升的态势:中国指数研究院的报告显示,在其跟踪监测的30个城市中,7月有一半城市出现住宅成交面积环比下滑。其中,华南和华东地区的城市表现最为明显,如华南的厦门降幅超过20%、东莞超过6%,华东的杭州降幅超过30%、温州降幅超过20%、宁波降幅超过10%等。在中国指数研究院重点监测的10个城市中,除重庆外,四大一线城市及杭州、天津、武汉等城市的住宅成交均价都依然出现不同幅度的上涨。

  成交量是先行指标,成交量下降,意味着高房价是秋后的蚂蚱,长不了。但房地产价格不可能出现大跌,目前中国处于经济复苏期,有赖于房地产投资增加拉动50多个产业的需求,房价大跌同样不利于中国经济复苏,这就是舆论一直强调的捆绑作用。房地产与宏观经济之间的恶性互生关系,是十年积弊的产物,绝不是一个月两个月,通过几个政策就能解决的。

  就在商品房市场如火如荼的上半年,商业地产萎靡不振与楼市租金下降如同两道紧箍咒,套在投资者的头上。商业地产与租金下降反映了实体经济对房地产市场仍有负面作用,上半年的商品房的上涨是需求释放与宽松货币政策的结果。

  房地产主要由三个变量构成,一是土地二是金融三是供求关系。从这三个变量来看,土地牵涉到地方财政均衡,如果物业税不能开征,土地收入断无减少的可能。为了破解这一迷局,深圳市再次提出试点开征物业税。8月6日公布的《深圳市综合配套改革三年(2009年-2012年)实施方案》,以进一步完善土地、财税、金融等基础性经济制度为重点,明确了备受关注的开征物业税问题,简化房地产税税制方式,适当探索开征物业税,合并城镇土地使用税、房产税、制定物业税税基评估技术标准,建立物业税税基评估系统等。一旦开征物业税,将使地方财政收入与土地逐步脱钩,由于投资房地产者不得不每年向政府缴纳物业税,导致投资与保有成本大增,部分利益被政府以税收形式拿走,很有可能打击投资客的信心。

  金融主要是信贷成本与通胀预期,担心房价过高挤压其他消费、产生金融风险,银监会明令各银行取消对二套房的优惠政策,这对于投资客又是一个打击。不过,取消二套房贷优惠并不是治理高房价的根本,只要存在通胀预期,只要房地产投资收益能够跑赢通胀预期,投资客还是会逐利而来。可见,治本之策在于明确政府控制通胀的决心,只要信贷成本与其他成本加上持有风险超过收益,投资者就会知难而退。事实上,已有温州炒房团撤出楼市的迹象,投资需求是做大房地产泡沫的最后一环,投资需求撤走仅靠刚性需求支撑,房地产高价行而不远。

  最后是供求关系。这是一个含糊的概念,事实上需求是可以被制造出来的,比如当市场预期房地产会继续上涨,被压抑的改善型需求会提前爆发,而国内外投资客会入市成为购房者,手中拥有一套、两套甚至三四套住房,这将导致需求成倍增长。投资需求并非政府所希望激发的自住性的刚性需求,同样是一种需求,并且伸缩性极大。当市场火爆时,可以在短期内让房价疯涨三分之一,而市场下行时,大量抛盘使市场进入冰冻期。从2008年到2009年上半年,我们已经见证了这一幕。

  不可否认,在中国城市化的进程中大量无原始积累者被挤出了这一市场,他们的生活成本上升,无法完成从农民向城市居民的身份转变,可以被视作无效消费者。可怕的是,如果一个国家20%以上的人成为无效消费者,这个市场就很难平稳、有效,因此,我们才会一次又一次看到伴随着房价暴涨而来的舆论痛斥与民意声讨。在这样的环境中,房地产市场难道能够健康发展吗?在城市化过程中,房地产的消费品性质理当重于投资品性质,而现在的情况恰恰相反。

  要让房地产回归消费品本源,一要从税收、金融等方面扼制房地产投资热潮,二要提供更多的除股市、楼市“两市”之外的投资渠道,三要奖励小户型、高容积率、平价销售的住房。如此,房地产才不会大起大落,不会成为民意的渊薮。
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