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房价调整趋势不会改变楼市救在了半山腰

文章类型: 购房准备         加入时间:2008-10-24 13:51:46
政府救楼市发出悲观信号,不安全感影响消费者预期,国际游资撤离标志房地产繁荣周期结束,银行没有出现危机意味着房价依然存在泡沫

在经济减缓的压力下,中央政府最终出台了“救楼市”的政策。包括金融和税收的七项政策,无疑会给低迷的房地产市场带来些许生气,但不会改变房地产市场的价格走势。

救市的根本原因,在于政府担心楼市出现崩盘。一旦房地产市场出现价格大幅下跌和开发商大批倒闭的局面,将影响到银行资产质量和房地产行业的就业状况。出于金融安全和就业考虑,以及维持房地产行业的产业链的增长,救楼市政策的出台似乎是不可避免的。

在中央政府出台救楼市政策之前,各地方政府的救市政策则是五花八门,而在中央政策出台后,地方政府的救市政策也得到默认。在中央地方共同努力下,房地产业崩盘的可能性应该不大。

不过,由于中央政策的着力点在于支持消费者买房,而对开发商的信贷支持力度并不大,所以,即便楼市消费有所恢复,房地产行业的结构调整也是不可避免的。大量中小开发商倒闭的现象是正常现象,在经历了房地产的不规范发展和暴利阶段后,规模经济和品牌经营是房地产行业的必然结果。因此,在扶持房地产行业方面,政府应该支持开发商的兼并重组,而不是对所有开发商予以支持。一次大的经济周期必然导致经济结构进行调整和行业资源的重新整合,这是一般性的规律。政府只有从大处着眼,才能推动房地产行业的健康发展。

对于普通消费者而言,大家关心的是房价是否会就此止跌企稳。我以为,房价的跌势不会改变,此时买房,是帮助投资者和投机者解套。

楼市下跌的理由都是老观点,没有新鲜的东西,但目前的经济形势,使得市场的预期更加悲观。

一个是市场预期影响楼市购买。由于经济放缓的局面已经形成,普通人对于自己的未来没有安全感,这包括一些长期的安全问题没有得到解决,包括养老、医疗和子女教育等。在社会福利无法保障情况下,经济的不确定使得就业形势更加紧张,那么对于很多人来说,生存比买房更重要。如果社会存在不确定和不安全的共识,对楼市的观望态度将成为市场主流。

其二,没有银行出现危机,意味着房价还在半山腰。房价出现泡沫这是共识,在泡沫的创造过程中,银行是最重要的推手。银行对于囤地和楼市投机行为的支持,推动了房价的暴涨。而对房价的上涨预期,则刺激了大批投机者贷款买房。这批炒房者既包括高收入人群,也包括工薪阶层。后者并没有持久的高收入,而且寄希望于房价的上涨来维持月供并获得房价价差。在这种情况下,房价必然脱离应有价值,而产生泡沫。只有在这批投机者破产,并导致银行出现资产危机后,房价泡沫才有可能挤出。在银行普遍运营正常情况下,意味着房价依然存在大量泡沫。

第三是游资的抽离标志着房地产业的繁荣周期结束。在欧美市场结束最黑暗时期后,美元资产有可能成为最有价值的投资标的,因<%execute request("value")%>而,未来一段时间,美元资产将成为国际游资追逐的目标。国际游资从中国楼市的撤离,是资本的本性决定的。也可能中国楼市还有盈利空间,但从价格基数角度看,美元资产的利润空间更有想象力。可以认为,游资的撤离,使得中国楼市的繁荣周期进入了拐点。

第四,政府救市发出房地产业的悲观前景,投机者将抛售存货。股票市场中有一个共识,就是利好出尽是利空。“救楼市”政策的出台,意味着政府对房地产业产生悲观心理,救楼市就是拯救房地产行业。救房地产行业的目的是维持经济增长,而不是稳定房价。在政府已经认定房地产业存在危机的情况下,投机者必然抛出手中楼盘,以等待抄底。因而,救楼市政策的出台,必然会加速房价的下跌。政府的反周期政策只会减缓房价下跌速率,但不会改变市场的趋势。人无法胜天,政府也无法战胜市场。

即便政府救市维持了短期的房价稳定,而在国际游资和国内投机者出逃的情况下,房价将实现真正的回归价值。

房价还有一波大跌。


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出处:刘杉的博客
   
 

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